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During a St. Barths territorial meeting recently held to establish budgetary guidelines for 2012, St. Barths president, Bruno Magras, told council members that the island government is going to be tightening its collective belt. Not that it has to. Not yet, at least. With a currently balanced and debt-free budget- a rarity among French local collectivities-St. Barths will adopt the austerity measures being applied in countries around the world as preventive medicine and keep 2012 spending close to the bone.

The precautionary measures come primarily in response to two factors for which the island’s budget must be accommodated. The first is reduced income notably from lowered capital gain taxes. The second is the compensation fee. French law requires the local government to compensate for income France would have received from St. Barths the island’s status not been changed. This fee, or tax, is due annually but has not been paid since 2009. In 2012, St. Barth will be required to pay the cumulative sum of 28 million euros to its French motherland.

President Magras sees St. Barths contribution to the national budget as only natural; nevertheless, he’ll be negotiating with the federal government to see if amounts can be lowered and if payment plans can be established to keep the island financially self-sufficient.

Only two projects, already underway, have been provisioned in the 2012 budget: a medical live-in facility for the elderly and a sewage plant in Gustavia. The future of new projects will depend on available credit lines. It is a reality that is welcomed with neither enthusiasm nor alarm. The budgetary ceilings are coming after a period of heavy government investments to improve St. Barth’s roads in Grand-Fond, Petite Saline, St-Jean, Flamands and a much-needed new parking lot in St. Jean, which will be open for the approaching Holiday season. Other completed or nearly completed projects include roadway improvement of Gustavia’s main street and the extension of Gustavia’s quay in front of the Collectivity House.

A l’image de l’économie mondiale en pleine cure d’austérité, la collectivité de Saint-Barthélemy devra elle aussi se serrer la ceinture dans les années à venir. C’est ce qu’a annoncé le président de la collectivité, Bruno Magras, lors du débat sur les orientations budgétaires qui s’est déroulé la semaine dernière à Gustavia.

Si le budget de Saint-Barthélemy est équilibré et sans aucune dette –une situation rare en France- le volume des investissements publics devrait être revu, faute de moyens, à la baisse, dès 2012.

Ce ralentissement s’explique par une baisse des recettes (et notamment celles issues de la taxation des plus-values immobilières) et surtout par le versement à l’Etat d’une dotation globale de compensation instituée lors de la création de la collectivité. La loi impose en effet le paiement d’une somme forfaitaire dont le montant cumulé depuis 2008 s’élève aujourd’hui à environ 28 millions d’euros (soit en gros chaque année le montant des recettes perçues au titre de la vignette automobile, de la taxe sur les sociétés et de la taxe sur les carburants).

Si Bruno Magras estime normal de payer cette contribution et de participer ainsi à l’effort de solidarité nationale, il a néanmoins précisé qu’il espérait pouvoir négocier son montant à la baisse et revoir les modalités de versement de façon à assurer l’autonomie financière de Saint-Barthélemy.

Seuls deux chantiers, déjà en cours d’exécution, ont donc été déclarés prioritaires pour 2012, la construction de l’établissement hospitalier pour les personnes âgées et  la mise en service de la station de traitement des eaux usées à Gustavia. Le sort des nouveaux projets dépendra des lignes de crédits disponibles. Une situation accueillie sans enthousiasme mais sans alarmisme non plus, cette pause arrivant il est vrai après la réalisation récente de nombreux investissements (réfection des routes de Grand-Fond, Petite Saline, St-Jean, Flamands, construction d’un parking à Saint-Jean, réaménagement de la rue principale et allongement des quais à Gustavia, etc.).

La capacité d'accueil des yachts pourrait être accrue dans les années à venir

Y-aura-t-il un jour des digues qui entourent partiellement la rade de Gustavia et la protège ainsi des effets de la houle ? Y-aura-t-il un jour une marina qui permette d’accroître la capacité d’accueil du port et particulièrement celle des motoryachts ? Il y a quinze ans environ, lorsque je m’occupais de la rédaction du Journal de St-Barth, nous avions publié un projet de développement du port qui répondait positivement à ces questions. C’était l’époque où l’on célébrait le 1er avril avec innocence. Si l’histoire avait été diversement accueillie, aujourd’hui elle ne fait plus guère de vagues, tout au moins dans son principe.

Direction du port et représentants du monde économique semblent, par exemple, s’entendre sur la nécessité de développer les infrastructures actuelles. Le but est triple comme l’a rappelé récemment le président de la collectivité. Le soutien de l’économie locale tout d’abord. La mise en chantier de ce projet éviterait notamment la noyade à un BTP soutenu par les commandes publiques depuis le début de la crise mondiale. Le renforcement de l’attrait et de la capacité touristique de Saint-Barth ensuite avec l’amélioration des conditions d’accueil de la clientèle « maritime », principalement la clientèle des yachts qui s’est développée depuis dix ans (hausse de 30% entre 2000 et 2007 avec un pic, cette année là, à près de 40 000 passagers) et qui pourrait se fatiguer des mouvements de houle qui obligent régulièrement les capitaines de bateaux à aller mouiller en dehors des limites du port. Enfin, la construction d’une digue permettrait de protéger un littoral touché par les vagues déferlants sur les rivages de Gustavia, Public et Corossol.

La principale interrogation reste désormais le financement. Même si elle n’a pas encore été chiffrée, cette opération ne pourra pas être réalisée, faute de liquidités, par la collectivité. Un investisseur privé a récemment proposé de prendre en main le projet en échange de l’exploitation du futur nouveau port (les recettes totales de l’activité portuaire s’élevaient à environ 2,7ME en 2009).

A huit mois des prochaines élections locales, les élus ont préféré botter en touche, laissant à la prochaine équipe en place le soin de se pencher sérieusement sur la question. Affaire à suivre donc pour ce dossier complexe qui pourrait radicalement transformer l’image et la vie de la capitale de Saint-Barthélemy dans les années en venir.

After nearly two years of debate and due diligence, studies, meetings, setbacks, and modifications,  the island’s new zoning plan, adopted by the island’s territorial council in November of 2010- less than six months ago-is now in the scrap heap.  By law, each territorial deliberation is subject to review by a representative of the federal government whose job it is to determine whether the deliberation meets with federal law. In the case of the new zoning plan,  the state representative determined that St. Barth’s shiny new zoning plan did not, at least not entirely, and called into question the plan’s legal validity, particularly as concerns the classification of certain zones.

To the island’s zoning commission, the new zoning plan seemed clear enough:  the island was divided into ‘build’ and ‘no-build’ zones. The ‘build’ zones were then assigned coefficients that define the percentage of terrain that could be developed

To avoid legal complications, island leaders opted to scrap the current plan on March 25.  Save for a few exceptions, the new zoning plan will take into consideration federal commentary, but the general economy of the document and the zoning classifications should remain largely the same. One of the initial steps in the approval process toward adoption includes a 30-day period of public review,  starting April 14th, that will invite three different island groups: the general public, the island’s architects and civil engineers, and its environmental groups, to give their opinions on St. Barth zoning policy.
Until the new zoning plan is operational- this  is estimated to be toward the end of 2011-the national zoning code will serve as the governing document for the island’s building and zoning policy.

C’est une procédure qui avait duré près de deux années. Après de nombreux débats, études, réunions, contestations, modifications, la nouvelle carte d’urbanisme avait été finalement adoptée par le conseil territorial en novembre dernier. Les règles semblaient claires avec une carte identifiant les parcelles constructibles et inconstructibles et des zones constructibles aux règles spécifiques qui prévoyaient notamment des coefficients de constructibilité précis en fonction des zones et de la superficie du terrain. C’était sans compter sur le contrôle de légalité du préfet. Ce dernier avait récemment  remis en question certaines dispositions du document notamment le classement de certaines zones et demandé des précisions au sein du règlement d’urbanisme. Pour éviter tout recours ultérieur pour vice de procédure, les conseillers ont finalement  décidé, le 25 mars, de tout remettre à plat et de redémarrer le processus à zéro. Le nouveau document devrait prendre en compte certaines remarques du représentant de l’Etat mais son économie générale et notamment la géographie des zones devrait rester la même, à quelques exceptions près.

La première phase de la nouvelle procédure vient d’être lancée avec la mise à disposition, pendant un mois, de trois recueils à l’hôtel de la Collectivité. Un cahier destiné à recevoir les observations générales de la population, un autre consacré aux remarques des professionnels de l’architecture et du dessin de Saint-Barth, enfin un dernier pour les associations et les organismes de préservation de l’environnement.

La nouvelle carte d’urbanisme et son règlement devraient être entérinés avant la fin de l’année. D’ici là, c’est le règlement national d’urbanisme qui sera appliqué.

Part of St. Barth’s marine reserve, Fourchue offers boaters a peaceful place to moor.

The next time you’re in Saint-Barth, take the opportunity to visit Fourchue, an uninhabited islet located 2 miles northwest of Colombier beach. It is a perfect and nearby choice for pleasure boating and picnicking, daytripping and dreaming. Part of St. Barth’s marine reserve, Fourchue offers boaters a peaceful place to moor and snorkelers need only hop overboard to acquaint themselves with the underwater denizens of the bay: multi-colored fish, rays, sea turtles, the occasional barracuda… 

If you want to leave your boat and go for a nature hike, you can paddle to land in just minutes. Here’s a tip: load a wakeboard with your precious cargo to keep it dry. When exploring Fourchue, precious cargo means ample sunscreen, a hat, good sunglasses, water and finally thick-soled, close-toed walking shoes. The island’s former residents, a herd of goats, were placed into early retirement. But when they lived on the islet, they nibbled through every green thing that grew, leaving nothing but naked, rocky terrain populated by cactus, the only thing the goats seemed to show little taste for. Since their departure, the island is greener than it used to be, but it’s a far cry from lush. It is by arid by any standard, and there’s not a shade tree in sight. If you can brave the terrain, you’ll enjoy gamboling up and down Fourchue’s five hills- the highest measuring 80 meters-and catching some panoramic views of both St. Barts and St. Martin. You may even see some of the balancing rock installations (artist/s unknown) that have gone up in clusters around the islet. 

During your hike, chances are high that you’ll run into the ‘bones’ of the island’s history.  A cistern-in-ruins bears silent testimony to the fact that the island was not always uninhabited. According to records, it was the Swedes who first took interest in the islet. More particularly, it was Swedish botanists, who in 1826, catalogued over 300 plant species there. Around 1788, a young Swedish doctor observed that nowhere else in the Caribbean had he seen as many “English head” (melocactus intortus) as in Fourchue. This particular species of cactus, also found in St. Barths, produces tart, yet edible magenta fruits the size of pumpkin seeds, and at the time, was the snack-of-choice for Fourchue’s wild rabbit and goat population. The doctor went on to report the presence of a “negro”, the island’s only human inhabitant, who shared Fourchue with “several hundred goats” and “an innumerable flock of birds”. At the time the doctor made his observations, the island was also used for quarantine. “When there is a smallpox outbreak among the negroes”, he noted, “it is customary to send the sick here.” Sickness and isolation were but two of the incalculable hardships suffered by African slaves who were forcibly brought to the Caribbean on European vessels.  

Later, around 1813, a Frenchman made Fourchue his home. According to historical accounts, the native of Marseille spent the last fourteen years of his life as a naked hermit. He was reported to have used a coffin as his bed for the duration of his island tenure. He was buried in his ‘bed’, but no trace of his tomb has ever been found. For those who visit the islet today, it is hard to imagine that the island was once animated by pirates and sea merchants who sailed through the West Indies, or by ruthless traders who ran a thriving business of human trafficking. As it turns out, Fourchue’s calm waters made the perfect hand-off spot for contraband, gunpowder among them, freely and illegally traded by American, French and English marines alike. Swedish archives document how pirates captured an American vessel with 380 slaves aboard who were sold off for the sum of $30, 000 to unscrupulous bidders. Though they condemned slavery, St. Barth’s former Swedish governors would sidestep moral policy. Heinous or not, the slave trade meant wealth for both local merchants and the Swedish crown, and governors reluctantly tolerated the practice.  

This article is based on Per Tingrand’s book “Saint-Barthélemy à l’époque suédoise”, published in 1995 by St.Barts town hall and cultural center

Un très bel endroit pour passer la journée.

La prochaine fois que vous venez a Saint-Barth, allez faire un tour à Fourchue*, cette petite île déserte située à à 2 milles au large de Colombier. Fourchue est une des destinations favorites des croisiéristes en raison de son mouillage assez bien protégé (et réglementé, l’île fait partie de la réserve marine) et de son site de plongée avec la présence le long des côtes de nombreuses variétés de poissons multicolores (perroquets, chirurgiens, etc), de tortues, de raies ou autre barracudas. Une ballade sur Fourchue donne toujours l’impression de partir un peu à l’aventure sur ce territoire très aride dominé par cinq sommets dont le plus haut culmine à près de 80 mètres. De la crème solaire (il n’y a aucun arbre pour vous mettre à l’ombre) et des chaussures sont recommandées pour marcher sur cette terre rocailleuse où s’épanouissent de nombreux cactus. L’escalade peut être pour certains fastidieuse mais une fois tout  en haut, le panorama vers St-Barth et St-Martin s’avère magnifique.

En vous promenant, vous découvrirez sans doute les ruines d’une ancienne citerne, signe que la petite île n’a pas toujours été aussi désolée qu’aujourd’hui. Ce sont les suédois qui s’y sont les premiers intéressés et particulièrement les botanistes qui, en 1826, ont compté plus de 300 espèces de plantes. Un jeune médecin suédois constatait déjà, vers 1788, n’avoir jamais observé, sur aucune autre île des Caraïbes, un aussi grand nombre de « tête d’anglais », des cactus que l’on rencontre également en grand nombre à Saint-Barth. Cette flore faisait à l’époque le délice des lapins et des chèvres qui vivaient en liberté. Il n’y avait pas que des animaux et des plantes sur Fourchue. Le médecin rapporte, dans ses écrits, la présence d’un « nègre » qui y vit « avec quelques centaines de chèvres » et « une foule innombrable d’oiseaux ». A cette époque, l’île est également utilisée comme lieu de mise en quarantaine. «Lorsque la variole sévit parmi les nègres, on a l’habitude d’envoyer les malades ici,»  précise le scientifique. Plus tard, vers 1813, s’y installera un français, originaire de Marseille. Il y passera apparemment les quatorze dernières années de sa vie menant, nu, une existence d’ermite. L’histoire raconte qu’il aurait dormi dans son cercueil pendant toutes ces années et qu’il aurait été enterré sur place mais aucune trace de sa tombe n’a jamais été retrouvée.

Si aujourd’hui la baie de Fourchue est une destination paisible propice à la plongée et au pique-nique en bateau, elle a connu également des périodes plus animées à l’époque où pirates et  corsaires sillonnaient les Antilles et où le commerce des esclaves battait son plein. Les eaux calmes de Fourchue étaient le lieu de transfert de marchandises illégales où les marins américains, anglais et français s’adonnaient à toute sorte de contrebande, notamment de  poudre et d’armes. Plus près de nous, les anciens racontent que, lors de la deuxième guerre mondiale, les sous-marins allemands venaient se ravitailler en carburant.  Les archives suédoises rapportent aussi l’arraisonnement par des pirates d’un navire américain qui transportaient à son bord 380 esclaves. Ceux-ci furent vendus à Fourchue à des marchands peu scrupuleux pour la somme de 30 000 dollars. Tout en ne cessant de condamner ce triste marché qu’ils n’ont pas les moyens d’arrêter, les gouverneurs de Saint-Barth ne pourront néanmoins s’empêcher de constater qu’il rapporte beaucoup d’argent aux commerçants locaux et à la couronne suédoise.

*Pour en savoir plus sur Fourchue, voir l’ouvrage de Per Tingrand « Saint-Barthélemy à l’époque suédoise » dont je me suis inspiré dans cet article.

The new zoning plan : encouraging growth and limiting development.

It’s a touchy subject. That’s why it’s no surprise that it took the better part of a year for the modified version of the island’s zoning plan to be made public. Specifically, this document, (in French, la carte d’urbanisme) is a reference that was instituted by the local zoning code. It maps out the entire land surface of the island into color-coded blocks of buildable and non-buildable zones. Once adopted, all decisions regarding what gets built and where will be determined by the zoning plan and the current zoning legislation. A rough draft of the plan was first made public in July, 2009. After its publication, approximately 500 complaints were filed with the island’s urban planning department. For the most part, the complaints were made by landowners looking to declassify non-buildable land. After examining each dossier, the island government’s leadership unveiled the new zoning plan last month. The new configuration is now available for public viewing until July 24, 2010 at the government building in Gustavia Pointe. That date signals the end of the 1-month period petitioners have in which to make their appeals, which the zoning commission will study. Once all the dossiers have been treated, the next step is the adoption of the definitive zoning plan. As of yet, no date has been announced for when that will happen.  

So, what about the new zoning plan? It’s a tightrope walk that must skillfully teeter between encouraging growth and limiting development. On the one hand, there must be enough growth to keep everyone in business, unemployment rates down, and the housing market strong. St. Barth’s real estate market has had an incredible run. If you have the means, building is a no-brainer. But, construction fever has its casualties.  Excessive development will overtax the island’s infrastructures, (including adequate and affordable rental housing for its service population) and could negatively impact the environment and natural beauty of the island. On an island like St. Barths, too much of anything -cars, buildings, noise, people- could make it less….St. Barths. And that, after all, is why people come here in the first place. What makes that balance even harder to strike is that the financial stakes for every square centimeter of land in St. Barths are so impressively high. Land preservations, land trusts, community spaces all become very costly. Even though the new zoning plan sticks to the conceptual guns of former versions- 60% of the island would be classified as green, and therefore unbuildable- there are a few points that merit closer attention. 

The “Keep Saline Green” contingency will undoubtedly be thrilled to learn that Saline Beach and its immediate surroundings will remain hotel-free. Hotelier André Balazs’ project for a new hotel in Saline has been scrapped, at least for now. In light of the vehement opposition to the project, that’s no real surprise. But, how long will Saline lovers be able to stave off this traditional St. Barth neighborhood’s ultimate face lift? The new zoning plan allows the western part of the Saline salt pond to be constructed so future developers need probably only bide their time. The most news-making change to be found in the new document may be the declassification of a large portion of land around the airport. More specifically, the land behind the Islets de la Plage (the bungalow rental properties anchoring one side of St. Jean bay), has now been classified as a residential zone, paving the way for new villas or hotels to go up. Toiny will be another neighborhood affected by zoning changes. Properties lining the eastern coast of the island have been de-greened, meaning that a new hotel property may soon break ground in Toiny. In yet another part of the island, the Russian billionaire Roman Abramovich may be celebrating. Part of his exceptional beachfront property in Gouverneur has been rezoned as residential land opening the door to more freedom in future renovations.

The island zoning plan is instructed by zoning regulations which, as its name implies, lay out building norms and codes. Among other things, the code regulates the color and shape of island roofs (red or green and 4-sided) and the number of parking spaces each property must foreseeDensity is another concern that is addressed by the regulations. Island planners should be more forceful in overloading any one area of the island with new building. Instead, they will favor and enforce a more equitable policy of development to prevent future problems of overcrowding. More specifically, the code has set the building coefficient of inhabitable space (internal surface) that can be built at 20% of the total surface area in residential zones. For instance, if your lot is 15,000 sq/ft (around 1500 m2), you are allowed to build up to 3,000 sq/ft (around 300 m2) (internal surface). If you add external surfaces (terraces, etc.), you will be allowed to build up to 30% of the size of your lot.

Le sujet est sensible. Pas étonnant donc qu’il ait fallu attendre près d’une année pour découvrir la nouvelle version de la carte d’urbanisme. Ce document, institué par le code de l’urbanisme, est un véritable atlas des zones de construction et définit avec précision le régime de constructibilité de l’ensemble des parcelles du territoire de Saint-Barthélemy. Une fois adopté, il sera, avec le règlement d’urbanisme, le principal outil de référence en matière d’instruction des permis de construire. Une première épreuve avait été rendue publique en juillet 2009 et plus de 500 réclamations avaient été alors déposées auprès des services de l’urbanisme. Des réclamations faites par des propriétaires fonciers souhaitant, pour la plupart d’entre eux, obtenir le classement de leur parcelle en zone constructible. Après avoir examiné chaque dossier, la collectivité a présenté la nouvelle carte au public la semaine dernière. Le document, affiché à l’hôtel de la collectivité, n’est pas encore définitif, les personnes intéressées ayant un mois pour contester le choix des élus. La commission d’urbanisme étudiera ensuite les derniers recours avant l’adoption finale, à une date encore indéterminée, du document par le conseil territorial.

Que dire de cette nouvelle carte ?

La philosophie générale est de trouver l’équilibre entre un développement nécessaire à la prospérité économique et au bien-être social de la communauté et une préservation de l’environnement indispensable au succès de la destination touristique. Un équilibre d’autant plus difficile à préserver et à imposer que le territoire est exigu, que les enjeux financiers conséquents et que le droit de propriété et de construire est une des pierres angulaires de la société St-Barth. Si la nouvelle carte garde naturellement le même esprit que le premier projet – globalement 60% de l’île reste inconstructible- et ne bouleverse pas le tracé antérieur, certains changements ou confirmation méritent d’être soulignés.

Les amoureux du statu quo à Saline seront sans doute heureux d’apprendre que la construction d’un établissement hôtelier n’est plus d’actualité. Les terrains situés en bordure de plage restent inconstructibles et l’hôtel de 40 suites d’André Balazs attendra. Cette décision n’est pas une surprise étant donné la forte opposition qui s’était manifestée lors de la présentation du dossier. La partie est probablement remise à plus tard d’autant plus que l’urbanisation du quartier se poursuit avec l’ouverture à la construction de plusieurs parcelles situées de l’autre côté de l’étang.

Le principal changement introduit dans le nouveau document est probablement le déclassement d’une large zone autour de l’aéroport, zone auparavant verte et inconstructible, et qui vient d’être transformée en zone résidentielle permettant ainsi la construction de villas ou d’hôtels en arrière des Islets de la Plage et des villas de location le long de la baie de St-Jean. Autre changement qui devrait modifier le panorama d’un quartier, à Toiny, où la construction a finalement été autorisée sur quelques parcelles en contrebas de la route, non loin de la plage. Une résidence hôtelière devrait être construite sur ce site. A Gouverneur, la propriété exceptionnelle de Roman Abramovich jouit désormais d’un statut de zone résidentielle (les 29 hectares étaient auparavant en zone verte) ce qui devrait laisser au milliardaire russe une marge de manœuvre plus importante pour ses projets de rénovation futurs.

La carte d’urbanisme est accompagnée en effet d’un règlement d’urbanisme qui, comme son nom l’indique, précise les règles de constructibilité notamment la couleur (rouge ou verte) et la forme (à quatre pans) des toitures ou encore le nombre de places de stationnement dans chacune des différentes zones. Element majeur, la densité des constructions devrait également faire l’objet d’une application plus stricte et plus homogène à l’avenir. Sans plafond dans les zones urbaines, le coefficient d’occupation des sols a été fixé à 20% des surfaces intérieures construites (SHON et 30% de la SHOB) dans les zones résidentielles.

 

Villa prices start at around 2 million euros on the Western side of Pointe Milou. (Photo: Pierre Carreau)

Nestled between Marigot bay on one side and Lorient bay on the other, Pointe Milou is one of St. Barth’s prime residential areas. Its dramatic setting, recalling the Cliffside dwellings in Greece, have homes perched on rocky promontories overlooking the ocean to the east. To the West, the panoramic sea views over Lorient, St. Jean and the surrounding islands have made this prime investment real estate ever since the subdevelopment was built up in the 1970’s. A lion’s share of villas in this neighborhood are rental properties that attract visitors in search of privacy, a spectacular view and some of the island’s most coveted properties. The Christopher hotel, located at the base of the sub development, anchors the Point Milou neighborhood at the base of the hill and was recently renovated. It attracts an international clientele and is classified as a mid-priced hotel. The neighborhood is also the home of the legend-making Ti St-Barth tavern, a restaurant that serves both food and music in ample supply, and a real star magnet. First prices to buy into this neighborhood start at around 2 millions euros for a 2-bedroom villa overlooking the ocean.