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Category Archives: Real Estate-Immobilier

After nearly two years of debate and due diligence, studies, meetings, setbacks, and modifications,  the island’s new zoning plan, adopted by the island’s territorial council in November of 2010- less than six months ago-is now in the scrap heap.  By law, each territorial deliberation is subject to review by a representative of the federal government whose job it is to determine whether the deliberation meets with federal law. In the case of the new zoning plan,  the state representative determined that St. Barth’s shiny new zoning plan did not, at least not entirely, and called into question the plan’s legal validity, particularly as concerns the classification of certain zones.

To the island’s zoning commission, the new zoning plan seemed clear enough:  the island was divided into ‘build’ and ‘no-build’ zones. The ‘build’ zones were then assigned coefficients that define the percentage of terrain that could be developed

To avoid legal complications, island leaders opted to scrap the current plan on March 25.  Save for a few exceptions, the new zoning plan will take into consideration federal commentary, but the general economy of the document and the zoning classifications should remain largely the same. One of the initial steps in the approval process toward adoption includes a 30-day period of public review,  starting April 14th, that will invite three different island groups: the general public, the island’s architects and civil engineers, and its environmental groups, to give their opinions on St. Barth zoning policy.
Until the new zoning plan is operational- this  is estimated to be toward the end of 2011-the national zoning code will serve as the governing document for the island’s building and zoning policy.

C’est une procédure qui avait duré près de deux années. Après de nombreux débats, études, réunions, contestations, modifications, la nouvelle carte d’urbanisme avait été finalement adoptée par le conseil territorial en novembre dernier. Les règles semblaient claires avec une carte identifiant les parcelles constructibles et inconstructibles et des zones constructibles aux règles spécifiques qui prévoyaient notamment des coefficients de constructibilité précis en fonction des zones et de la superficie du terrain. C’était sans compter sur le contrôle de légalité du préfet. Ce dernier avait récemment  remis en question certaines dispositions du document notamment le classement de certaines zones et demandé des précisions au sein du règlement d’urbanisme. Pour éviter tout recours ultérieur pour vice de procédure, les conseillers ont finalement  décidé, le 25 mars, de tout remettre à plat et de redémarrer le processus à zéro. Le nouveau document devrait prendre en compte certaines remarques du représentant de l’Etat mais son économie générale et notamment la géographie des zones devrait rester la même, à quelques exceptions près.

La première phase de la nouvelle procédure vient d’être lancée avec la mise à disposition, pendant un mois, de trois recueils à l’hôtel de la Collectivité. Un cahier destiné à recevoir les observations générales de la population, un autre consacré aux remarques des professionnels de l’architecture et du dessin de Saint-Barth, enfin un dernier pour les associations et les organismes de préservation de l’environnement.

La nouvelle carte d’urbanisme et son règlement devraient être entérinés avant la fin de l’année. D’ici là, c’est le règlement national d’urbanisme qui sera appliqué.

The new zoning plan : encouraging growth and limiting development.

It’s a touchy subject. That’s why it’s no surprise that it took the better part of a year for the modified version of the island’s zoning plan to be made public. Specifically, this document, (in French, la carte d’urbanisme) is a reference that was instituted by the local zoning code. It maps out the entire land surface of the island into color-coded blocks of buildable and non-buildable zones. Once adopted, all decisions regarding what gets built and where will be determined by the zoning plan and the current zoning legislation. A rough draft of the plan was first made public in July, 2009. After its publication, approximately 500 complaints were filed with the island’s urban planning department. For the most part, the complaints were made by landowners looking to declassify non-buildable land. After examining each dossier, the island government’s leadership unveiled the new zoning plan last month. The new configuration is now available for public viewing until July 24, 2010 at the government building in Gustavia Pointe. That date signals the end of the 1-month period petitioners have in which to make their appeals, which the zoning commission will study. Once all the dossiers have been treated, the next step is the adoption of the definitive zoning plan. As of yet, no date has been announced for when that will happen.  

So, what about the new zoning plan? It’s a tightrope walk that must skillfully teeter between encouraging growth and limiting development. On the one hand, there must be enough growth to keep everyone in business, unemployment rates down, and the housing market strong. St. Barth’s real estate market has had an incredible run. If you have the means, building is a no-brainer. But, construction fever has its casualties.  Excessive development will overtax the island’s infrastructures, (including adequate and affordable rental housing for its service population) and could negatively impact the environment and natural beauty of the island. On an island like St. Barths, too much of anything -cars, buildings, noise, people- could make it less….St. Barths. And that, after all, is why people come here in the first place. What makes that balance even harder to strike is that the financial stakes for every square centimeter of land in St. Barths are so impressively high. Land preservations, land trusts, community spaces all become very costly. Even though the new zoning plan sticks to the conceptual guns of former versions- 60% of the island would be classified as green, and therefore unbuildable- there are a few points that merit closer attention. 

The “Keep Saline Green” contingency will undoubtedly be thrilled to learn that Saline Beach and its immediate surroundings will remain hotel-free. Hotelier André Balazs’ project for a new hotel in Saline has been scrapped, at least for now. In light of the vehement opposition to the project, that’s no real surprise. But, how long will Saline lovers be able to stave off this traditional St. Barth neighborhood’s ultimate face lift? The new zoning plan allows the western part of the Saline salt pond to be constructed so future developers need probably only bide their time. The most news-making change to be found in the new document may be the declassification of a large portion of land around the airport. More specifically, the land behind the Islets de la Plage (the bungalow rental properties anchoring one side of St. Jean bay), has now been classified as a residential zone, paving the way for new villas or hotels to go up. Toiny will be another neighborhood affected by zoning changes. Properties lining the eastern coast of the island have been de-greened, meaning that a new hotel property may soon break ground in Toiny. In yet another part of the island, the Russian billionaire Roman Abramovich may be celebrating. Part of his exceptional beachfront property in Gouverneur has been rezoned as residential land opening the door to more freedom in future renovations.

The island zoning plan is instructed by zoning regulations which, as its name implies, lay out building norms and codes. Among other things, the code regulates the color and shape of island roofs (red or green and 4-sided) and the number of parking spaces each property must foreseeDensity is another concern that is addressed by the regulations. Island planners should be more forceful in overloading any one area of the island with new building. Instead, they will favor and enforce a more equitable policy of development to prevent future problems of overcrowding. More specifically, the code has set the building coefficient of inhabitable space (internal surface) that can be built at 20% of the total surface area in residential zones. For instance, if your lot is 15,000 sq/ft (around 1500 m2), you are allowed to build up to 3,000 sq/ft (around 300 m2) (internal surface). If you add external surfaces (terraces, etc.), you will be allowed to build up to 30% of the size of your lot.

Le sujet est sensible. Pas étonnant donc qu’il ait fallu attendre près d’une année pour découvrir la nouvelle version de la carte d’urbanisme. Ce document, institué par le code de l’urbanisme, est un véritable atlas des zones de construction et définit avec précision le régime de constructibilité de l’ensemble des parcelles du territoire de Saint-Barthélemy. Une fois adopté, il sera, avec le règlement d’urbanisme, le principal outil de référence en matière d’instruction des permis de construire. Une première épreuve avait été rendue publique en juillet 2009 et plus de 500 réclamations avaient été alors déposées auprès des services de l’urbanisme. Des réclamations faites par des propriétaires fonciers souhaitant, pour la plupart d’entre eux, obtenir le classement de leur parcelle en zone constructible. Après avoir examiné chaque dossier, la collectivité a présenté la nouvelle carte au public la semaine dernière. Le document, affiché à l’hôtel de la collectivité, n’est pas encore définitif, les personnes intéressées ayant un mois pour contester le choix des élus. La commission d’urbanisme étudiera ensuite les derniers recours avant l’adoption finale, à une date encore indéterminée, du document par le conseil territorial.

Que dire de cette nouvelle carte ?

La philosophie générale est de trouver l’équilibre entre un développement nécessaire à la prospérité économique et au bien-être social de la communauté et une préservation de l’environnement indispensable au succès de la destination touristique. Un équilibre d’autant plus difficile à préserver et à imposer que le territoire est exigu, que les enjeux financiers conséquents et que le droit de propriété et de construire est une des pierres angulaires de la société St-Barth. Si la nouvelle carte garde naturellement le même esprit que le premier projet – globalement 60% de l’île reste inconstructible- et ne bouleverse pas le tracé antérieur, certains changements ou confirmation méritent d’être soulignés.

Les amoureux du statu quo à Saline seront sans doute heureux d’apprendre que la construction d’un établissement hôtelier n’est plus d’actualité. Les terrains situés en bordure de plage restent inconstructibles et l’hôtel de 40 suites d’André Balazs attendra. Cette décision n’est pas une surprise étant donné la forte opposition qui s’était manifestée lors de la présentation du dossier. La partie est probablement remise à plus tard d’autant plus que l’urbanisation du quartier se poursuit avec l’ouverture à la construction de plusieurs parcelles situées de l’autre côté de l’étang.

Le principal changement introduit dans le nouveau document est probablement le déclassement d’une large zone autour de l’aéroport, zone auparavant verte et inconstructible, et qui vient d’être transformée en zone résidentielle permettant ainsi la construction de villas ou d’hôtels en arrière des Islets de la Plage et des villas de location le long de la baie de St-Jean. Autre changement qui devrait modifier le panorama d’un quartier, à Toiny, où la construction a finalement été autorisée sur quelques parcelles en contrebas de la route, non loin de la plage. Une résidence hôtelière devrait être construite sur ce site. A Gouverneur, la propriété exceptionnelle de Roman Abramovich jouit désormais d’un statut de zone résidentielle (les 29 hectares étaient auparavant en zone verte) ce qui devrait laisser au milliardaire russe une marge de manœuvre plus importante pour ses projets de rénovation futurs.

La carte d’urbanisme est accompagnée en effet d’un règlement d’urbanisme qui, comme son nom l’indique, précise les règles de constructibilité notamment la couleur (rouge ou verte) et la forme (à quatre pans) des toitures ou encore le nombre de places de stationnement dans chacune des différentes zones. Element majeur, la densité des constructions devrait également faire l’objet d’une application plus stricte et plus homogène à l’avenir. Sans plafond dans les zones urbaines, le coefficient d’occupation des sols a été fixé à 20% des surfaces intérieures construites (SHON et 30% de la SHOB) dans les zones résidentielles.

 

Villa prices start at around 2 million euros on the Western side of Pointe Milou. (Photo: Pierre Carreau)

Nestled between Marigot bay on one side and Lorient bay on the other, Pointe Milou is one of St. Barth’s prime residential areas. Its dramatic setting, recalling the Cliffside dwellings in Greece, have homes perched on rocky promontories overlooking the ocean to the east. To the West, the panoramic sea views over Lorient, St. Jean and the surrounding islands have made this prime investment real estate ever since the subdevelopment was built up in the 1970’s. A lion’s share of villas in this neighborhood are rental properties that attract visitors in search of privacy, a spectacular view and some of the island’s most coveted properties. The Christopher hotel, located at the base of the sub development, anchors the Point Milou neighborhood at the base of the hill and was recently renovated. It attracts an international clientele and is classified as a mid-priced hotel. The neighborhood is also the home of the legend-making Ti St-Barth tavern, a restaurant that serves both food and music in ample supply, and a real star magnet. First prices to buy into this neighborhood start at around 2 millions euros for a 2-bedroom villa overlooking the ocean.

Beautiful view over the ocean and Tortue islet from the cliffs on the Eastern side of Pointe Milou.

Situé entre les baies de Marigot et de Lorient, Pointe Milou est l’un des quartiers les plus résidentiels de Saint-Barth. Sa nature sauvage à l’Est avec ses falaises volcaniques surplombant l’océan et à l’Ouest ses panoramas magnifiques sur Lorient, St-Jean et les îles environnantes ont attiré de nombreux investisseurs depuis le début de son développement, au milieu des années 70. Une grande partie des villas est louée à la semaine par des visiteurs séduits par le calme, l’intimité et la beauté du site. L’hôtel Christopher, situé en contrebas en bordure du rivage, a récemment fait l’objet de rénovations pour accueillir une clientèle internationale dans une gamme de prix intermédiaire. La Pointe Milou est aussi le siège de l’un des établissements le plus populaire de l’île, le Ti St-Barth, réputé pour son restaurant et ses soirées branchées animées. En matière immobilière, Pointe Milou est un emplacement recherché avec des premiers prix qui tournent autour de 2 millions d’euros pour une villa deux chambres avec une très belle vue mer.    

On the Western side, facing St-Jean bay and Anse des Cayes. Sunny all day long and sunset in the evening!

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From Gustavia, wide open panorama over the Caribbean Sea

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Vue sur Saba depuis Colombier

Edging toward the end of 2009, a year after the global collapse of financial markets that took everyone’s breath and cash flow away, how is St. Barths faring?

It is possible that this is the first time since the 1980’s and the beginning of the island’s contemporary tourism-driven prosperity that St. Barth protective economy-proof bubble has been pierced so directly. There was the Gulf War in 1990, Hurricane Luis in September 1995 and eight years ago, 9/11. All of these global events impacted St. Barths and weakened economic performance, but, generally speaking, their impact was less intense and shorter-lived than the market crash of 2008. To put things in perspective, it seems only fair to mention that before the financial crisis, at the beginning of the 2008/2009 tourist season, the island was coming off two exceptionally lucrative years. Tourism dollars poured in, the economy was on full throttle, the population was increasing, new businesses were created, and the real estate market was all about the seller as king.  Property prices were on an upward spiral, pirouetting their way through the roof.

The economic and financial crisis put an abrupt stop to the élan of recent years, like someone hitting the stop button in the middle of a wild trance dance. Like everywhere else, St. Barths 2008/09 season was marked by a marked drop in activity. In the absence of any broad spectrum statistics or publication that posts earnings or other financial indexes for the island, it’s difficult to get any kind of accurate handle on the extent or the full scale of the market phenomenon. There are, however, three indexes that give a fairly reliable idea of economic activity. For the first 9 months of 2009, revenue from the 5% duty tax, applied on all imported merchandise, fell by 35% for the same period in 2008. Airport traffic dropped by 16% from the high season period spanning November 2008-April 2009 when compared to the same period the year before. Lastly, gas receipts from the fuel tax (applied on each liter of gas purchased) fell by 20%, when compared against the same 6 month period for the previous year. When combined, these numbers provide an economic window into the extent of the crisis. Without pinpointing a specific number, that window gives us an understanding of the continuum of measurable loss, ranging from 15% to 35%. No surprise here, as the keystone of St. Barths tourism comes from the USA, notably the Northeast, an area hit particularly hard by the financial crisis. Local government leaders recently created the judicial and fiscal tools they will need to control a development that seems to have a mind of its own. It’s ironic that the market beat them to the punch.

In an island economy such as St. Barths, where the majority of businesses are directly or indirectly reliant on tourist dollars, the financial crisis has lowered performance in all business sectors. From boutiques, to restaurants, hotels, construction to real estate, every sector has taken a hit. In general, there have been no major changes in any one industry. Certain establishments have changed hands but this is in keeping with the business shuffle that occurs every year before Thanksgiving, the unofficial start of high season. As businesses prepare to greet the new season, uncertainty and hope can be felt in equal measure. In a show of strength, the local government has thrown the gauntlet and  is stepping up to pull the economy forward. It recently invested 90 million euros in new projects (rebuilding roads, creating a retirement home, etc.), which will keep the construction business afloat.

To speak more specifically about real estate, the 2008 financial crisis has infused its dourness into 2009. Aside from the exceptional-even history-making-sale of a Gouverneur property earlier this year to Russian billionaire, Roman Abramovich, the rest of the season was relatively calm, with only a few real estate sales transacted mostly at the lower end of the price scale. As a consequence, villas are on the market longer and a market correction has stabilized prices that were on the vertiginous upswing for years. Generally, even if local real estate prices have not come down, there are deals to be had. Some St. Barths sellers are beginning to come around to the fact that market conditions have changed and that, if they want to sell, the buyer is now in the lead.

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Gustavia, the admistrative and economic center of St.Barts (Photo: Pierre Carreau).

Où en est Saint-Barth en cette fin d’année 2009, un an après l’effondrement des marchés financiers?

D’une manière générale, on peut dire que c’est probablement la première fois depuis les années 80 et le début des années de prospérité contemporaine de l’île, que Saint-Barth ressent directement les secousses d’un phénomène extérieur. Certes, la guerre du Golfe en 1990, le cyclone Luis en septembre 1995 ou les attentats du 11 septembre 2001 avaient, dans le passé, freiné l’activité mais leur impact avait été de courte durée et leur ampleur moins significative. Il est vrai également, pour remettre les choses en perspective, que Saint-Barth, au début de la saison 2008/2009, sortait de plusieurs saisons de croissance vigoureuse avec une fréquentation et une activité touristique très soutenues. L’économie marchait à plein régime avec une augmentation de la population, la création de nombreuses entreprises et, dans l’immobilier, une demande et une spéculation fortes à des prix qui ne cessaient de grimper.

La crise économique et financière mondiale a stoppé l’élan des années précédentes. La dernière saison a en effet été marquée par une baisse de l’activité. En l’absence de publication des résultats financiers des secteurs d’activités, il est difficile de mesurer précisément la dimension du phénomène. Cependant trois indicateurs fiables en donnent une idée très probablement assez juste. Ainsi sur les neuf premiers mois de l’année 2009, les recettes des droits de quai (produit de la taxe de 5% sur l’ensemble des marchandises importées) sont en baisse de 35% par rapport à la même période l’année dernière. Le nombre de passagers à l’aéroport est lui en recul de 16% sur la haute saison (novembre 2008/avril 2009) par rapport aux mêmes six mois de l’année précédente. Enfin le produit de la taxe sur les carburants (perçue sur chaque litre d’essence vendu) a chuté de 20% pendant les six premiers mois de l’année. Cette fourchette, de moins 15 à moins 35%, semble refléter  la réalité et ne constitue d’ailleurs pas une surprise, la clientèle traditionnelle, en majorité originaire du nord-est des Etats-Unis et travaillant dans la finance, ayant été très sévèrement touchée par la crise.

Ironie du sort, c’est au moment même où les élus locaux se donnent progressivement les outils juridiques et fiscaux pour maîtriser le développement que l’économie mondiale se charge d’elle-même de réguler une situation qui semblait parfois échapper à tout contrôle. A Saint-Barth, la baisse de l’activité frappe tous les secteurs, boutiques, restaurants, hôtellerie, bâtiment, immobilier -chacun étant directement lié à l’activité touristique- sans que l’on ait constaté pour autant de grands changements. Certains établissements ont changé de main mais c’est la règle chaque saison et en ce début de mois de novembre, chacun est prêt, certes avec un sentiment d’incertitude plus marqué, à démarrer une nouvelle saison.

La collectivité de son côté joue son rôle de moteur de l’activité et, fort de ses capacités de financement, a investi près de 90 millions d’euros dans de nouveaux projets (réfection des routes, création d’une maison de retraite, etc.), des investissements qui permettent de soutenir l’activité dans le bâtiment. Pour parler plus précisément de l’immobilier, la crise économique et financière n’a pas épargné le secteur et  l’année 2009 ne fait que confirmer la tendance déjà apparue en 2008, c’est-à-dire le très net ralentissement de l’activité. En dehors d’une propriété à Gouverneur vendue au début de l’année à un prix exceptionnel, la saison a été calme avec un faible nombre de transactions à des montants principalement d’entrée de gamme. En conséquence les villas restent plus longtemps sur le marché et une correction s’est opérée sur les prix qui se sont stabilisés. Même si les prix demandés n’ont pas, dans leur grande majorité, baissé, il existe néanmoins des opportunités sur des biens qui retrouvent aujourd’hui des valeurs prenant en compte la conjoncture économique globale. Aux acheteurs d’en profiter!

The Flamands beachfront strip is a micro market in St. Barth's local real estate market. Land is hard to come by, and deals are closed at stratospheric prices.

The Flamands beachfront strip is a micro market in St. Barth's local real estate market. Land is hard to come by, and deals are closed at stratospheric prices.