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Category Archives: Urbanism-Urbanisme

After nearly two years of debate and due diligence, studies, meetings, setbacks, and modifications,  the island’s new zoning plan, adopted by the island’s territorial council in November of 2010- less than six months ago-is now in the scrap heap.  By law, each territorial deliberation is subject to review by a representative of the federal government whose job it is to determine whether the deliberation meets with federal law. In the case of the new zoning plan,  the state representative determined that St. Barth’s shiny new zoning plan did not, at least not entirely, and called into question the plan’s legal validity, particularly as concerns the classification of certain zones.

To the island’s zoning commission, the new zoning plan seemed clear enough:  the island was divided into ‘build’ and ‘no-build’ zones. The ‘build’ zones were then assigned coefficients that define the percentage of terrain that could be developed

To avoid legal complications, island leaders opted to scrap the current plan on March 25.  Save for a few exceptions, the new zoning plan will take into consideration federal commentary, but the general economy of the document and the zoning classifications should remain largely the same. One of the initial steps in the approval process toward adoption includes a 30-day period of public review,  starting April 14th, that will invite three different island groups: the general public, the island’s architects and civil engineers, and its environmental groups, to give their opinions on St. Barth zoning policy.
Until the new zoning plan is operational- this  is estimated to be toward the end of 2011-the national zoning code will serve as the governing document for the island’s building and zoning policy.

C’est une procédure qui avait duré près de deux années. Après de nombreux débats, études, réunions, contestations, modifications, la nouvelle carte d’urbanisme avait été finalement adoptée par le conseil territorial en novembre dernier. Les règles semblaient claires avec une carte identifiant les parcelles constructibles et inconstructibles et des zones constructibles aux règles spécifiques qui prévoyaient notamment des coefficients de constructibilité précis en fonction des zones et de la superficie du terrain. C’était sans compter sur le contrôle de légalité du préfet. Ce dernier avait récemment  remis en question certaines dispositions du document notamment le classement de certaines zones et demandé des précisions au sein du règlement d’urbanisme. Pour éviter tout recours ultérieur pour vice de procédure, les conseillers ont finalement  décidé, le 25 mars, de tout remettre à plat et de redémarrer le processus à zéro. Le nouveau document devrait prendre en compte certaines remarques du représentant de l’Etat mais son économie générale et notamment la géographie des zones devrait rester la même, à quelques exceptions près.

La première phase de la nouvelle procédure vient d’être lancée avec la mise à disposition, pendant un mois, de trois recueils à l’hôtel de la Collectivité. Un cahier destiné à recevoir les observations générales de la population, un autre consacré aux remarques des professionnels de l’architecture et du dessin de Saint-Barth, enfin un dernier pour les associations et les organismes de préservation de l’environnement.

La nouvelle carte d’urbanisme et son règlement devraient être entérinés avant la fin de l’année. D’ici là, c’est le règlement national d’urbanisme qui sera appliqué.

Le sujet est sensible. Pas étonnant donc qu’il ait fallu attendre près d’une année pour découvrir la nouvelle version de la carte d’urbanisme. Ce document, institué par le code de l’urbanisme, est un véritable atlas des zones de construction et définit avec précision le régime de constructibilité de l’ensemble des parcelles du territoire de Saint-Barthélemy. Une fois adopté, il sera, avec le règlement d’urbanisme, le principal outil de référence en matière d’instruction des permis de construire. Une première épreuve avait été rendue publique en juillet 2009 et plus de 500 réclamations avaient été alors déposées auprès des services de l’urbanisme. Des réclamations faites par des propriétaires fonciers souhaitant, pour la plupart d’entre eux, obtenir le classement de leur parcelle en zone constructible. Après avoir examiné chaque dossier, la collectivité a présenté la nouvelle carte au public la semaine dernière. Le document, affiché à l’hôtel de la collectivité, n’est pas encore définitif, les personnes intéressées ayant un mois pour contester le choix des élus. La commission d’urbanisme étudiera ensuite les derniers recours avant l’adoption finale, à une date encore indéterminée, du document par le conseil territorial.

Que dire de cette nouvelle carte ?

La philosophie générale est de trouver l’équilibre entre un développement nécessaire à la prospérité économique et au bien-être social de la communauté et une préservation de l’environnement indispensable au succès de la destination touristique. Un équilibre d’autant plus difficile à préserver et à imposer que le territoire est exigu, que les enjeux financiers conséquents et que le droit de propriété et de construire est une des pierres angulaires de la société St-Barth. Si la nouvelle carte garde naturellement le même esprit que le premier projet – globalement 60% de l’île reste inconstructible- et ne bouleverse pas le tracé antérieur, certains changements ou confirmation méritent d’être soulignés.

Les amoureux du statu quo à Saline seront sans doute heureux d’apprendre que la construction d’un établissement hôtelier n’est plus d’actualité. Les terrains situés en bordure de plage restent inconstructibles et l’hôtel de 40 suites d’André Balazs attendra. Cette décision n’est pas une surprise étant donné la forte opposition qui s’était manifestée lors de la présentation du dossier. La partie est probablement remise à plus tard d’autant plus que l’urbanisation du quartier se poursuit avec l’ouverture à la construction de plusieurs parcelles situées de l’autre côté de l’étang.

Le principal changement introduit dans le nouveau document est probablement le déclassement d’une large zone autour de l’aéroport, zone auparavant verte et inconstructible, et qui vient d’être transformée en zone résidentielle permettant ainsi la construction de villas ou d’hôtels en arrière des Islets de la Plage et des villas de location le long de la baie de St-Jean. Autre changement qui devrait modifier le panorama d’un quartier, à Toiny, où la construction a finalement été autorisée sur quelques parcelles en contrebas de la route, non loin de la plage. Une résidence hôtelière devrait être construite sur ce site. A Gouverneur, la propriété exceptionnelle de Roman Abramovich jouit désormais d’un statut de zone résidentielle (les 29 hectares étaient auparavant en zone verte) ce qui devrait laisser au milliardaire russe une marge de manœuvre plus importante pour ses projets de rénovation futurs.

La carte d’urbanisme est accompagnée en effet d’un règlement d’urbanisme qui, comme son nom l’indique, précise les règles de constructibilité notamment la couleur (rouge ou verte) et la forme (à quatre pans) des toitures ou encore le nombre de places de stationnement dans chacune des différentes zones. Element majeur, la densité des constructions devrait également faire l’objet d’une application plus stricte et plus homogène à l’avenir. Sans plafond dans les zones urbaines, le coefficient d’occupation des sols a été fixé à 20% des surfaces intérieures construites (SHON et 30% de la SHOB) dans les zones résidentielles.

Prior to the advent of tourism, St. Barts families were, for the most part, dismally poor. The island was too arid and the land too rocky and forbidding, water too scarce for any sustainable agriculture. The island was also too small to host the kind of big tourism its Caribbean neighbors courted, unable to assume the additional strain on its already taxed and often limited  infrastructures. St. Barts had no airport able to accommodate big carriers, or a seaport able to harbor the McCruise ships so prevalent in some of the French, English and American Caribbean islands. Smaller than St. Martin or Guadeloupe, its French West Indian siblings, St. Barts had to develop a tourism strategy that would enable it successfully- and intelligently-compete in the region, but one that would at the same time respect its unique culture, its geographical and topographical realities. As a result, St. Barts has morphed into a niche travel market with a sterling reputation for its food, its beaches, and its general St. Barts-ness. It’s no wonder that sustainable development has been the principal priority of St.Barts elected officials for the past 25 years. Enter the St.Barts real estate investor.
Since St.Barts got itself on the Caribbean destination circuit, more and more people have discovered this island jewel and come to value its limitations and all, far above its more developed island neighbors. Island leaders came to discover that what might have once seemed like puzzling handicaps for little St.Barts, once acknowledged, have actually played in the island’s favor, defining and protecting the island’s cache and some of the attributes that, if hard to qualify, are impossible to ignore. In addition to the island’s glorious beaches, its pitch-perfect climate and its welcoming population, it boasts a plethora of good restaurants, and its notion of competency and efficiency in service place it head and shoulders above many other places the world over. St.Barts offers the kinds of things visitors and investors cherish: quality of life and the often-needed respite of zenlike calm, a relative absence of crime, a peaceful political and social environment with unemployment figures that are far below the national averages (one could say nearly inexistent) and the assurance that the people in city hall are at the helm, carefully monitoring both current and long term development.
Mayors and their working island councils have aligned themselves to the non-expansible realities of the island’s teacup geography. Because everybody wants to own a piece of the dream, in St.Barts, zoning policies have a built-in handbrake. Census figures have risen  to record levels, tripling in the last 25 years to go from 3000 inhabitants in 1982 to nearly 8500 residents today.
As successive generations of St.Barts youth come of age, they seek to become homeowners like their parents.  But they are hardly the only ones interested in setting up residence or developing real estate projects. Over the years, island visitors have bought up property, built homes, or bought pre-existing homes, investing in the island’s  flourishing (mostly) high-end tourism and making savvy real estate investments at the same time.
The number of construction projects has, as you might imagine, also significantly increased. In the last 8 years, 850 building permits were granted. To that number, another 300 requests have been filed with the mayor’s office to declassify property located within green zones, or non-constructible zones, to constructible ones. The island’s new zoning plan, voted in to effect on July 17, maintains the basic logic of the old zoning plan, dividing land into green zones (non-constructible) and constructible zones, further broken down into commercial, residential and communal zones. The new zoning divisions closely resemble the old ones, with only a few lots open for new construction, an overall will to maintain currently existing green zones and to prohibit hillside construction, at least in areas where no previous construction exists. Since urban planning is now in local hands, building permits are reviewed by a zoning commission composed of 7 elected officials. Once the commission has rendered its judgment on a permit request, the dossier is then transferred to the island executive council that makes a final decision.

St-Jean today

St-Jean today

St-Jean bay in March 1961.  Photo: courtesy Kent Fuller

St-Jean bay in March 1961. Photo: courtesy Kent Fuller

Le contrôle du développement est l’un des maîtres mots des élus locaux depuis plus de vingt-cinq ans. A Saint-Barth, contrairement à de nombreuses îles voisines, il n’y a pas d’aéroport international avec de gros porteurs ou de quai maritime qui puisse accueillir les bateaux de croisière. Pas de casinos non plus ou d’imposants complexes hôteliers en bord de mer. L’île est petite, 24 km2, et les politiques ont joué la carte d’un modèle économique basé sur un tourisme haut de gamme dans un environnement naturel protégé. La politique locale s’est attachée à contrôler et encadrer l’expansion urbanistique en interdisant notamment la construction de nouveaux hôtels, en limitant la taille et la hauteur des habitations, et surtout en délimitant un tracé des zones oui ou non constructibles. La nouvelle carte d’urbanisme, adoptée le 17 juillet dernier, s’inspire de la même philosophie avec une division de l’île en deux zones principales : la zone naturelle et la zone urbanisable (elle-même divisée en trois zones résidentielle, urbaine et d’activités). Globalement, et malgré plus 300 demandes de déclassement de parcelles, le nouveau découpage ressemble beaucoup à l’ancien avec peu d’ouverture de terrains à la construction, une volonté de maintenir en l’état les zones vertes et d’interdire de construire sur les hauteurs, là en tout cas où les espaces sont encore vierges. Dans la pratique, l’urbanisme étant désormais une compétence locale, les demandes de permis sont instruites par une commission d’urbanisme composée de sept élus. Cette commission donne un avis puis transmet le dossier au conseil exécutif de la collectivité qui prend la décision finale.

St. Barts territorial council adopted the island’s new urban zoning plan on July 17, 2009.  The plan divides the island into constructible and non-constructible (or green) zones. The much-anticipated document, of particular interest to land owners and  potential buyers, is on public display at the town hall in Gustavia Point and can be consulted through September 15.  Once the period of  public review has expired and any modifications made, the new zoning  plan will go into effect, most probably by the end of this year.

 

Le conseil territorial de Saint-Barthelemy a entériné le 17  juillet le projet de nouvelle carte d’urbanisme. Cette carte dresse la géographie des zones constructibles et non-constructibles de Saint-Barthélemy. Le document, très attendu par de nombreux propriétaires terriens,  peut-être consulté jusqu’au 15 septembre à l’hôtel de la collectivité à Gustavia. La carte entrera en vigueur très probablement à la fin de l’année, une fois examinées les observations et réclamations faites par le public.